Kreditinstitute wollen in der Regel für die Ausgabe eines Immobilienkredites eine Sicherheit im Grundbuch – Hypothek oder Grundschuld – eingetragen haben. Bei Grundschulden kann auch eine sogenannte Briefgrundschuld verlangt werden. Hierbei wird zusätzlich zum Grundbucheintrag ein Grundschuldbrief ausgestellt. Die Besonderheit der Briefgrundschuld besteht darin, dass die Grundschuld immer dem zusteht, der den Grundschuldbrief in Besitz hat.

Ob es sich um ein Briefrecht oder eine Grundschuld ohne Brief (auch Buchgrundschuld) handelt, kann dem Grundbucheintrag entnommen werden: wenn bei der Eintragung nicht ausdrücklich auf einen nicht erteilten Brief hingewiesen wird (z.B. brieflose Grundschuld, Grundschuld ohne Brief) oder ausdrücklich eine Buchgrundschuld eingetragen wurde, handelt es sich um eine Briefgrundschuld.

Wenn bei der Briefgrundschuld eine Änderung oder die Löschung der Grundschuldeintragung im Grundbuch vorgenommen werden soll, ist es zwingend erforderlich, den Original-Grundschuldbrief beim Grundbuchamt vorzulegen.

Problematisch wird es dann, wenn nach Abzahlung eines Darlehens von dem Darlehensgeber der Original-Grundschuldbrief an den Eigentümer übersandt wurde und erst viele Jahre später, oft nach Jahrzehnten, z.B. im Rahmen eines Verkaufes, bemerkt wird, dass die Grundschuld nie gelöscht wurde. Auch dann muss nämlich für die Löschung der Grundschuld der Original-Grundschuldbrief beim Grundbuchamt vorgelegt werden.

Ist dieser verloren gegangen, ist eine Löschung der Grundschuld im Grundbuch zunächst nicht möglich. Vielmehr muss der verlorene Grundschuldbrief im Rahmen eines sogenannten Aufgebotsverfahrens für kraftlos erklärt werden. In diesem Verfahren muss der Eigentümer erklären und durch eidesstattliche Versicherung glaubhaft machen, wieso der Grundschuldbrief nicht mehr im Original vorgelegt werden kann. Nach Einleitung des Verfahrens erfolgt eine öffentliche Bekanntmachung. Darin werden mögliche Inhaber des Grundschuldbriefs aufgefordert, ihre Rechte innerhalb einer bestimmten Frist anzumelden. Diese Frist beträgt in der Regel mehrere Monate.

Meldet sich kein Berechtigter, erklärt das Gericht den Grundschuldbrief für kraftlos. Mit Rechtskraft des Ausschließungsbeschlusses kann die Löschung erfolgen.

Um zu vermeiden, dass diese Problematik erst im Rahmen eines Verkaufs aufgedeckt wird und die Kaufpreiszahlung daher entweder über ein Anderkonto erfolgen muss oder die Abwicklung über mehrere Wochen verzögert wird, sollte zumindest bei Briefgrundschulden nach Erledigung des Sicherungszwecks eine zügige Löschung erfolgen.

Verfasser: Franziska Zenke, Rechtsanwältin und Notarin